LMP et LMNP : Conditions d'éligibilité
Depuis février 2018 et la suppression de l’obligation d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour les LMP, les propriétaires-bailleurs ne peuvent pas toujours choisir librement entre le statut LMP et LMNP.
Pour être qualifié de loueur en meublé professionnel, les revenus de la location meublée doivent excéder 23.000 € et surpasser les autres revenus du foyer fiscal (tels que salaires, retraites…). Si une de ces conditions n’est pas remplie, le statut de loueur en meublé non professionnel est attribué par défaut.
Inversement, si les deux critères sont satisfaits mais que le statut de LMNP est préféré – ce qui était possible avant par une non-inscription au RCS – cela n’est désormais plus une option. Attention, de nombreux bailleurs sont passés automatiquement du statut de LMNP à celui de LMP, modifiant ainsi leur situation fiscale (voir détails ci-dessous).
Il est donc crucial d’élaborer une stratégie patrimoniale lors de la création d’un patrimoine immobilier pour bénéficier du statut le plus avantageux.
Exemple : Si le statut LMNP est jugé plus favorable que le LMP, une solution consiste à proposer certains logements en location vide pour réduire le montant des BIC perçus en dessous de 23.000 € par an, assurant ainsi le maintien du statut LMNP pour les meublés.
LMP ou LMNP : Quel statut est le plus avantageux ?
Fiscalité LMP / LMNP
Que vous obteniez le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP), les revenus issus de vos locations meublées sont considérés comme des « bénéfices industriels et commerciaux » et nécessitent de faire l’objet d’une déclaration spécifique.
Sur le plan fiscal, le statut LMP offre plusieurs avantages si le régime réel est choisi plutôt que le régime forfaitaire :
Le déficit d’un LMP peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal pendant 6 ans, contrairement au LMNP où le déficit n’est imputable que sur les revenus locatifs meublés.
En tant que LMP, une exonération totale des plus-values est possible si les loyers ne dépassent pas 90.000 € par an durant les 2 dernières années civiles et si l’activité de location est exercée depuis plus de 5 ans, tandis qu’en tant que LMNP, une exonération totale n’est atteignable qu’après 30 ans.
Le LMP bénéficie d’une exonération de l’IFI, à la différence du LMNP.
Dans le cadre d’une transmission de patrimoine, un bailleur LMP profite de conditions avantageuses, incluant une réduction des droits de succession.
Gestion des biens immobiliers LMP / LMNP
La gestion est simplifiée sous le statut LMNP, car les obligations sont moins contraignantes que pour un LMP, ce dernier étant considéré comme un professionnel avec des exigences similaires à celles d’une société.
Cotisations URSSAF LMP / LMNP
Avec la loi de financement pour la Sécurité Sociale 2021, certains LMNP doivent désormais cotiser à l’URSSAF, notamment ceux générant plus de 23.000 € de recettes annuelles et louant à courte durée (ex. Airbnb).
Avantages sociaux LMP / LMNP
Les avantages sociaux penchent en faveur du statut LMP, offrant une couverture sociale et la validation de trimestres de retraite pour ceux inscrits au RCS, désormais facultatif.
