A Strasbourg et dans l’Eurométropole, il est essentiel de se familiariser avec la réglementation LCD pour mener à bien votre projet de location.
Au fil des ans, le secteur de la location de courte durée a connu une évolution majeure, influencée en grande partie par l’apparition de plateformes telles que Airbnb et Booking.
Cette transformation a été particulièrement notable dans les grandes villes, y compris Strasbourg, où la nécessité de réguler le marché a conduit à l’instauration de nouvelles réglementations spécifiques à chaque municipalité, en complément de la législation nationale.
La réglementation spécifique à Strasbourg concernant la location via Airbnb varie selon qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire, chacune étant soumise à des exigences distinctes.
Cadre Général de la Réglementation
Pour les Personnes Physiques
Location de la Résidence Principale
- La législation limite la location de votre résidence principale à 120 nuitées par année, conformément à l’article L324-1-1 du Code du Tourisme. Airbnb suspendra votre annonce une fois ce quota atteint.
- Des exceptions permettent d’étendre ce quota à 365 nuitées dans certains cas spécifiques, tels qu’une obligation professionnelle ou un cas de force majeure.
- Il est obligatoire d’obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la mairie de Strasbourg pour pouvoir publier votre annonce sur Airbnb.
Location de la Résidence Secondaire
- La location saisonnière d’une résidence secondaire est soumise à une autorisation préalable de changement d’usage dans les villes de plus de 200 000 habitants, y compris Strasbourg.
Un changement d’usage sans compensation est possible pour votre première demande, mais pour des demandes ultérieures concernant des résidences secondaires supplémentaires, une compensation sera nécessaire.
Différence entre Changement d'Usage et Numéro d'Enregistrement
Le changement d’usage autorise temporairement l’utilisation d’un logement pour de la location touristique, tandis que le numéro d’enregistrement permet de collecter la taxe de séjour et de s’assurer du respect des règles de location. Pour être accepté, le changement d’usage nécessite que la majorité de la surface d’un immeuble reste dédiée à l’habitation, avec l’accord du syndic de copropriété lorsque applicable.
- La majorité de l’espace dans l’immeuble reste dédié à l’habitation : La surface totale consacrée à l’habitation doit être supérieure ou égale à 60% de la surface totale de l’immeuble. Cette condition vise à assurer que l’usage principal de l’immeuble reste résidentiel.
- Accord du syndic de copropriété : Il est impératif d’obtenir un document du syndic attestant que le règlement de copropriété ne prohibe pas le changement d’usage envisagé, garantissant ainsi la conformité avec les règles de la copropriété.
Si c’est la première fois qu’un propriétaire demande un changement d’usage pour une résidence secondaire, cette démarche est généralement sans compensation. Cependant, pour les demandes ultérieures affectant d’autres propriétés dans la même ville, une politique de compensation s’applique, nécessitant que le propriétaire propose un bien équivalent pour de la location classique, afin de compenser la conversion en location saisonnière.
La compensation, c'est quoi ?
La compensation est une mesure adoptée par les municipalités pour limiter l’expansion des locations de type Airbnb.
Il fut un temps où le nombre de propriétés listées sur la plateforme à Strasbourg n’était pas limité. Cependant, jusqu’au 1er janvier 2022, les propriétaires étaient autorisés à effectuer deux modifications de l’usage de leur bien sans nécessiter de compensation.
Actuellement, seulement une modification sans compensation est permise. Pour toute mise en location de plus d’une résidence secondaire, une compensation devient obligatoire pour chaque nouvelle modification.
Cette compensation se traduit par la conversion d’un local commercial, qui doit être de qualité et de surface équivalente, et situé dans la même zone géographique que le logement modifié. Il est crucial que cette conversion soit réalisée concomitamment ou juste avant la soumission de la demande de changement d’usage. Ainsi, pour chaque propriété destinée à la location de courte durée, il est nécessaire de fournir en échange une propriété destinée à une location de longue durée.
Pour les Personnes Morales :
Pour les entités juridiques telles que les SCI, SARL, et autres, envisageant de proposer un bien immobilier à des fins non résidentielles, il est impératif de soumettre une demande de modification de l’usage du bien, une démarche qui nécessite systématiquement une compensation. Suite à cette procédure, il vous sera possible de solliciter un numéro d’enregistrement municipal.
Tout comme pour les individus, il est requis de veiller à ce que la majorité de l’espace de l’immeuble, soit au moins 60%, soit conservée pour l’habitation traditionnelle. Il est également nécessaire d’acquérir une attestation de la copropriété confirmant cette affectation.
Après l’expiration d’une période de six ans d’activité, vous avez théoriquement la possibilité de renouveler votre demande de changement d’usage.
Changement d'Usage : Personnel vs Réel
La transformation de l’affectation d’un espace résidentiel pour une utilisation commerciale ou autre est désignée comme un changement d’usage.
Ce processus se décline en deux formes : personnel et réel.
- Un changement d’usage réalisé sans contrepartie est de nature personnelle, signifiant qu’il est spécifiquement lié à l’individu qui en fait la demande et ne peut être transféré. Dans le cas où vous acquériez un logement précédemment listé sur Airbnb, il vous faudra initier une nouvelle procédure pour modifier l’usage, l’approbation antérieure ne vous étant pas cédée.
- Un changement d’usage effectué avec compensation touche directement à la propriété elle-même, et non à son détenteur.
Ce type d’aménagement, de nature réelle, peut être cédé en cas de vente de la propriété.
Location de Locaux Commerciaux :
Indépendamment de votre statut, individuel ou entreprise, il vous est possible de mettre en location un espace commercial pour un usage touristique via Airbnb.
Dans cette situation, l‘obligation de modifier l’usage du local ne se présente pas, éliminant ainsi le besoin de compenser. La seule exigence est d’obtenir un numéro d’enregistrement de la part des autorités municipales.
De plus, aucune restriction ne s’applique quant au nombre de locaux commerciaux mis en location, ni à la durée pendant laquelle ils peuvent être loués, contrairement aux limitations imposées aux logements résidentiels ayant fait l’objet d’un changement d’usage pour une période de six ans.
Malgré les avantages législatifs apparents, il est crucial de considérer certains inconvénients. La majorité de ces espaces se trouvent en rez-de-chaussée, ce qui peut susciter des réticences chez les voyageurs, préoccupés par le bruit et la sécurité.
Concernant la conversion d’un espace résidentiel en local commercial, une démarche de changement de destination est requise. Ce processus, définitif et attaché au bien lui-même plutôt qu’à son propriétaire, peut être transféré. Néanmoins, en raison de la complexité et de la lourdeur administrative de cette procédure, elle ne sera pas approfondie ici.
